Toplumsal yaşamda en sık karşılaşılan sorunlardan biri toplu yaşam kurallarına saygı göstermeyen, duyarsız tavırlar sergileyen komşularımızla ilgilidir. Bu yazımızda toplumsal yaşamın bu yönüne ilişkin hukukun ortaya koyduğu çözümlerin neler olduğundan bahsedeceğiz. Ancak öncelikle şunu belirtmeliyiz ki bu düzenlemeler kiracılara yönelik olup mal sahibi komşularımızla ilgili Kat Mülkiyeti Kanunu’nda farklı düzenlemeler bulunmaktadır.
Kira ilişkisini düzenleyen Borçlar Kanunu ”Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür” düzenlemesini getirmiştir. (BK 316)
Kiracının kiralananı, sözleşmede öngörülen tahsis (özgüleme) amacına uygun olarak kullanması kiralanana kendi malı imiş gibi tam bir özen göstermesi, olağan temizlik ve bakım giderlerini karşılaması, gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene bildirmesi ve ortaya çıkan ayıpların giderilmesine katlanması gerekmektedir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiralayanın, kiracının Türk Borçlar Kanunu’nun 316. Maddesindeki yükümlülüklerine aykırı hareket etmesi halinde öncelikle yazılı bir bildirimde bulunulması gerekmektedir. Bu bildirim ile kiralayan, kiracıya söz konusu yükümlülüğüne uygun şekilde hareket etmeyi, aksi takdirde sözleşmenin feshedileceğini ihtar eder. Bu ihtarda kiracının hangi borcunu hangi davranışlarla ihlal ettiği de somutlaştırılmalıdır. Kiracı tarafından aykırılığın giderilmesi için ihtarla 30 gün süre verilir, İhtara rağmen belirtilen sürede borca aykırılığın giderilmemesi halinde kiralayan, dava yoluyla fesih hakkını kullanabilecektir.
Tahsis (Özgülenme) amacına uygunluğa örnek verecek olursak; Mesken olarak kiralanan yerin ticarethane olarak kullanılması, kahvehane olarak kiralanan yerin meyhaneye çevrilmesi gibi durumlar kiralananın özgülenme amacına aykırılık olarak değerlendirilebilir.
Yine kiralananın duvarlarını tahrip etmek, kapıları delmek, pencereleri kırmak, sigaraları apartmanın içinde çeşitli yerlere atmak, bölme duvarları kaldırmak, kiralananda yangına neden olmak gibi davranışlar da Yargıtay içtihatları uyarınca kiralananın özüne ve varlığına zarar verici kullanım olarak nitelendirilmektedir.
Kiracının özen borcunun bir görünümü olan komşulara saygı gösterme borcu, toplum yaşamının da bir gereğidir. Buna göre kiracı, taşınmazda oturan diğer kişilere, yani komşularına karşı saygı kuralları çerçevesinde hareket etmelidir. Kiracının bu yükümlülüğü hem kiraya verene hem de kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara ilişkindir.
Bu borcun ihlaline ilişkin örnek verecek olursak; Kiracının her akşam eve sarhoş gelmesi, kiralananda huzursuzluk çıkarması, iyi komşuluk kurallarına uymaması, kiralanan yeri randevu evi olarak kullanması, kiraya verene hakaret etmesi, kiraya vereni ölümle tehdit etmesi, radyonun/televizyonun sesini açarak apartmanda bulunanların huzurunu bozması ses, koku kirliliği, tehdit, şantaj, saygısızca davranışlar, şiddet uygulama, bağırış, çağırış, havlayan köpek, top oynayan çocuk, ip atlayan hanım, halı silkeleyen komşu özen borcuna aykırılığın kabul edilen örnekleridir
ÖZENLE KULLANMA VE KOMŞULARA SAYGI BORCUNUN İHLALİ VE AÇIKTAN FENA KULLANIM SONUCU SÜRESİZ FESİH HAKKI
Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında «KİRALANANIN AÇIKTAN FENA KULLANIMI» söz konusu olacaktır. Bu durumda kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Örneğin balkonda yangın çıkarmak, kiralananın randevu evi olarak kullanılması, kiralananı daimi bir tehlike içerisinde bulundurmak kiralananı açıktan fena kullanımı olarak nitelendirilmektedir. İhtara gerek olmaksızın doğrudan fesih hakkının kullanıldığı bu gibi durumlarda da fesih bildiriminin yazılı olarak yapılması gerekir.
Sonuç olarak kiracının özen ve komşulara saygı gösterme yükümlülüğü önemlidir. Bu yükümlülüğü ihlal etmesi halinde kiracıyı uyarmakla başlayan ve durum düzelmez ise mecurdan tahliye edilmesine kadar varan hukuki müeyyide devreye girecektir. Ancak kiracıya yapılacak yazılı uyarı ve gerekirse tahliye istemli dava açma hakkı yalnızca kiraya verene aittir. Bu durumlarda rahatsızlık yaşayan komşular, bu durumu derhal kiraya verene bildirilmeli ve yasal olarak yapılması gerekenlerin gerçekleştirilmesi gerektiğini ihbar etmelidir.
Av.Efsun MATUR