Gayrimenkul fiyatlarındaki kontrol edilemeyen dalgalanmalar, mal sahipleri ve kiracılar arasında pek çok hukuki çatışmaya sebep olmaktadır.

Mal sahipleri kiracılarını çıkarıp daha yüksek ücretlere mülklerini kiralamaya çalışırken, kiracılar da (haklı olarak) dışarıdaki fiyatlarla yüz yüze kalmamak için işyeri veya evlerini bırakmak istememektedir. Sonuç olarak tahliye davaları her geçen gün artmakta, sistem tıkanmaktadır

Kiralayanlar “Yurt dışından oğlum geldi”, “evi kayınvalideme vereceğiz” vs gibi nedenlerle  kiracılarını tahliye etmeye çalışmaktadır.  Önceleri bu ve benzeri cümleleri duyan kiracılar çok da diretmeden evden ayrılırken, şimdilerde ev bulma konusunda yaşanan sıkıntılar sebebiyle konu mahkemeye taşınmaktadır.

İşte bu noktada hukuk sisteminin çoğu kişi tarafından anlamakta zorlanılan ve gerçekten de karmaşık yollarında kaybolma riski ortaya çıkmaktadır.

18/5/1955 tarihinde yasalaşan 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun ile çatılı taşınmazların kiralanması özel olarak düzenlemiş idi. Bu kanun 01 Temmuz 2012 itibariyle yürürlükten kalkmış ve tüm kira ilişkilerine 6098 sayılı Borçlar Kanunu uygulanmaya başlanmıştır.

KİRA SÖZLEŞMESİNİN ŞEKLİ  VE  GEÇERLİLİK ŞARTLARI

Kira sözleşmesi nasıl yapılmalıdır, geçerliliği herhangi bir şekle tabii midir gibi sorular çok sık gündeme gelir. Özetle;

  • Kira sözleşmesi Kiraya veren ile Kiracının iradelerini karşılıklı olarak açıklamalarıanında kurulmuş olur. (TBK m.1)
  • Sözleşmenin geçerli olması için yazılı ya daresmi şekilde yapılması zorunlu değildir.  Sözlü yapılan kira kontratı da geçerlidir.
  • Dikkat edilmesi gereken son husus da, kira kontratının geçerli olması için kiralananın  kiracıya teslim edilmesi gerekmemektedir

KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA SÖZLEŞMENİN FESHi

Kiracı ve Kiraya veren açısından uygulama farklıdır.  Kiracı sözleşmeyi fesih hakkına sahipken kiralayanın bu  hakkı sınırlandırılmıştır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin  bitiminden en az on beş gün önce yazılı bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı  koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. (BK 347/1) Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.   (BK 347/1) Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama  yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi  bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. (BK 347/1)

GENEL OLARAK KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA SÖZLEŞMENİN SONA ERME ŞEKİLLERİ

  • Yazılı Bildirim yoluyla sona ermesi(BK 347) Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.

Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

  • Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona ermesi

1) Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle

  1. Gereksinim, yeniden inşa ve imar (BK 350)

b.Yeni malikin gereksinimi (İhtiyaçtan Tahliye) (BK 351)

2) Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle

  1. Tahliye Taahhüdü (BK 352)
  2. İki haklı ihtar (BK 352/2)
  3. Kiracı veya eşinin aynı ilçe veya belediye sınırları içerisinde konutunun bulunması, (BK 352/3)
  4. Kiracının diğer kat maliklerine karşı borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemesi, (BK 316)

KİRA ARTIŞI VE UYGULANACAK ORANLAR

Tarafların sözleşmelerinde, yenilenen kira dönemlerinde kira bedelinde artış yapılacağına yönelik bir anlaşmaları var ise bu artış oranı bir önceki kira yılındaki TÜFE on iki aylık ortalamasını geçemez. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

% 25 ARTIŞ ŞARTININ DAYANAĞI VE UYGULAMA SÜRESİ

Kanuna eklenen geçici madde ile Konut kiralarında artış oranı % 25 ile sınırlanmıştır. İşyerleri için bu sınır geçerli değildir.

01/07/2022 ila 01/07/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenecek kira sözleşmeleri, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla artırılabilecektir. Bu maddeye göre örneğin bir önceki kira yılının TÜFE oniki aylık ortalaması yüzde yirmi beşin altında kalması halinde bu oran geçerlidir.

Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu hüküm, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da bağlayıcıdır.

Sonuç olarak; Kiracı ya da kiralayan açısından BK düzenlemeleri esas olsa da uygulamada Yüksek yargı kararları da belirleyici olmaktadır. Teamüller, kanuna yapılan geçici ilaveler de kira ilişkisinde belirleyici olmaktadır. Sözleşme serbestisi özellikle kiralayan aleyhine olmak üzere sınırlandırılmaktadır.  Kira ilişkisinin başlangıcı, tarafların karşılıklı hak ve yükümlülükleri, temel tahliye sebepleri, tahliye davalarının sonuçlanması ve sonrasında ortaya çıkan sorunlar ayrıca irdelenmesi gereken geniş bir alandır.

 

Av. Efsun Matur