Yazar: Av. Arb. Bahar Nalan Danış

Özellikle büyük şehirlerde kira tutarlarında son dönemde yaşanan artışlar hepimizin malumu. Kira artışları, yüksek enflasyonun da etkisiyle öyle bir noktaya ulaştı ki, bu durum artık bir “Barınma Krizi”ne dönüşmüş durumda. Yalnızca dar gelirli değil; beyaz yaka çalışan, öğretmen, doktor, memur vs. “orta gelirli” olarak tabir edilen toplumun önemli bir kesimi bu durumdan ziyadesiyle etkileniyor. Diğer yandan mal sahipleri de kira gelirlerinin enflasyon karşısında erimesinden şikayetçi.

Bu durum, kiracılar ve gayrimenkul sahipleri arasında büyük sorunlara neden olmakta, kiralamalara ilişkin dava ve icra dosyalarında büyük bir artış görülmektedir. Hukuki boyutu bir yana, nüfusun neredeyse yarısının kiracı olduğu düşünüldüğünde, iş artık toplumsal barışa zarar verecek boyutlara gelmiştir.

Bir Hak Olarak “Barınma”

“Barınma Hakkı”, en temel insan haklarından biri olarak 1948 tarihli İnsan Hakları Evrensel Bildirgesinde tanımlanmıştır. Türkiye’nin de 1949 yılında kabul ettiği Bildirge; barınma ve konut hakkını, sağlığa ve refaha elverişli bir yaşam sürdürebilmenin ayrılmaz parçası olarak tespit etmiştir.

Bu hak Anayasamızda; “Devlet, şehirlerin özelliklerini ve çevre şartlarını gözeten bir planlama çerçevesinde, konut ihtiyacını karşılayacak tedbirleri alır, ayrıca toplu konut teşebbüslerini destekler” şeklindeki 57. maddesinde düzenlenmiş bulunmaktadır.

Herkes temel insani gereksinimlerini karşılayabilecek, insan haysiyetine yakışır biçimde konut ve barınma hakkına sahiptir. Bu noktada Devletin görevi, bu hakkın gerçekleşmesi için bir plan çerçevesinde gerekli tedbirleri almak olmalıdır.

Kira ilişkilerini bu hak özelinde değerlendirdiğimizde; şüphesiz her yıl değişen hayat koşulları nedeniyle, hakkaniyet gereği kira bedellerinde artış yapılması şarttır ancak bu artışların, yoksullaşma, evsizlik gibi sonuçlara yol açmaması için önlemler alınması da Devletin Anayasal ödevidir.

Kira Artışının Hukuksal Dayanağı

Kira konusu hukukumuzda Borçlar Kanunu ile düzenlenmiş olup; kira artışı, kira bedelinin adaletli ve günün gerektirdiği ekonomik koşullar uyarınca düzenlenmesini ifade etmektedir.

Kira artış oranı, kural olarak kira sözleşmesi ile belirlenmelidir. Şayet kira sözleşmesinde bu yönde bir hüküm bulunmuyorsa, Borçlar Kanununun 344. maddesinde yer alan “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında Tüketici Fiyat Endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir” hükmü uygulanır.

Sözleşmede artış oranı belirlenmişse bile, anlaşılan oran kadar artış yapılır ancak bu miktar, bir önceki kira yılındaki TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranını geçemez. Sözleşmede artış oranı belirlenmediyse, zaten TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranını geçmeyecek şekilde artış yapılmalıdır. Taraflarca artış oranında anlaşma sağlanamazsa, mahkemeye başvurulması halinde Hakim tarafından “Hakkaniyet” esasına göre yeni kira bedeli belirlenecektir.

Yeni Düzenleme: %25 Sınırı

Temel bir insan hakkı olan barınmanın son dönemde adeta toplumsal bir krize dönüşmesi üzerine hükümet harekete geçti ve 11 Haziran 2022 tarihli ve 31863 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan yeni düzenleme ile ve Borçlar Kanununa aşağıdaki geçici maddenin eklenmesine karar verilmiştir;

“Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir…”

İşbu geçici madde gereği, 11.06.2022-1.07.2023 tarihleri arasında yenilenecek kira sözleşmelerinde;

– Bir önceki kira yılının TÜFE 12 aylık ortalamaları esas alınarak belirlenecek değişim oranın, bir önceki kira dönemine ilişkin kira bedelinin %25’inden az olması halinde TÜFE değişim oranı uygulanacaktır.

– TÜFE değişim oranının bir önceki kira dönemine ilişkin kira bedelinin %25’inden fazla olması halinde artış oranı, bir önceki döneme ilişkin kira bedelinin %25’inden fazla olmayacaktır.

Bu düzenleme “emredici nitelikte”dir; bu esaslara aykırı olarak arttırılan kiraların, bir önceki kira dönemindeki kira bedelinin %25’inden fazla olan kısmı geçersiz kabul edilecektir.

02.07.2023 tarihinden itibaren ise, başka bir düzenleme getirilmemesi halinde, yukarıda anılan Borçlar Kanunu madde 344 ile hüküm altına alınan, bir önceki kira yılındaki TÜFE 12 aylık değişim oranı uygulanmaya devam edecektir.

Yeni düzenleme yalnızca konut kiraları ile sınırlı olacak şekilde yürürlüğe girmiş olup, iş yeri kiraları bakımından henüz bir düzenleme yapılmadığından, iş yeri kira artışları TÜFE sınırı çerçevesinde belirlenmeye devam edecektir.

Sorun Çözüldü mü?

Yukarıda açıkladığımız sınırlama kira yenileme dönemi gelen bir çok kiracının yüzünü güldürse de, yeni kiracı-mal sahibi uyuşmazlıklarına sebep olabilecek, konut krizini sona erdirmekte yetersiz kalacaktır. Düzenleme yayınlanır yayınlanmaz, yeni verilen kira ilanlarının direkt %25 artışla ilana çıktığına şahit olduk bile.

Bu krizin temelinde hiç şüphesiz, uzun süredir izlenen “inşaat sektörünü teşvik” politikaları yatıyor. Örneğin; esasında depreme dayanıklı yapılaşma için getirilen “Kentsel Dönüşüm”, zaman içinde yeni inşaatların sağladığı karlılığa ve beraberinde eski binaların da değerinin artmasına yol açarak, gayrimenkul alım ve kiralamasını, iyiden iyiye bir yatırım aracına dönüştürdü. Halbuki gayrimenkul edinimini kira üzerinden bir gelir kapısı olarak görmek, son günlerde tanık olduğumuz üzere, ortalama gelir düzeyinin düşük olduğu ülkelerde tehlikeli sonuçlar doğurabilir.

Barınma krizinin önünü almak için kanımca alınması gereken ilk aksiyon, ülkemizde zihinlere yerleşmiş bulunan “kira gelirini bir yatırım aracı, güvence olarak görme” düşüncesinin sona erdirilmesi olmalı. Bunun için de Devlet, edinilen gayrimenkul sayısına göre gelir vergisi oranının artırılması gibi tedbirler almalıdır.

Yazar: Av. Arb. Bahar Nalan Danış